이필상 교수는 "수요 기반이 취약한 상태에서 정부가 공급만 대대적으로 늘려 거꾸로 부동산시장을 붕괴시킬 수 있다"

부동산 경기의 급전직하로 다주택자들의 매물이 증가하자, 정부 대책은 다주택자들의 시장으로 끌어들이는데 초점이 맞춰졌다. 말하자면 투기로 유지되어 온 부동산 경기를 부양하기 위해 투기수요를 되살리겠다는 것이다.

정부는 올 6월부터 '11·3 경제난국극복종합대책'까지 총 7차례나 부동산 대책들을 쏟아냈다. 그 이름만 해도 6·11 지방미분양해소대책, 8·21 부동산 활성화 대책, 9·1 세제개편안, 9·19 주택공급대책, 9.23 종부세개편안, 10.21 부동산대책에서 그 완결판이라 할 11·3 경제난국극복종합대책까지 다양하다.

부동산 부양 위한 투기 수요 되살리기

먼저 재건축 투기붐을 조금이나마 눌러왔던 규제들은 폐지되거나 대폭 완화됐다. 조합원 지위 양도가 허용되고 재건축 후분양제와 임대주택 의무 비율(25%)이 폐지됐으며, 소형평형 의무비율이 완화되고 용적률은 상향됐다.

아파트 분양시장을 떠받치고 자금을 끌어대기 위한 대책들도 쏟아져나왔다. 수도권의 분양권 전매제한이 유명무실한 수준으로 완화됐고, 강남 서초 송파를 제외한 주택투기지역 및 투기과열지구가 모두 해제됐다.

새로운 부동산 수요를 만들기 위한 그린벨트 해제와 대규모 아파트 공급계획도 발표됐다. 정부는 인천 검단, 오산 세교 등 신도시를 추가 지정하고, 188㎢의 그린벨트를 추가 해제해 10년간 500만호의 아파트를 공급하기로 했다. 그린벨트는 기존 해제 예정지역을 포함해 308㎢가 풀리는 것인데 이는 분당의 16배 크기다. 수도권만 보면 143.4㎢가 그린벨트에서 해제되고 300만호의 아파트가 공급된다. 뉴타운도 25개가 추가지정된다.

• 정부의 부동산 활성화 대책
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부동산 부자들에 대한 세제혜택도 늘었다. 1주택자 양도세 면제 범위는 9억으로 상향 조정됐고, 상속·증여세율 하향됐으며 상속공제제도 신설, 지방 주택에 대한 양도세 감면이 이루어진다.

여기에 종부세의 가구별 합산이 위헌 판결을 받았으니, 종부세 과세대상은 6억에서 12억으로 상향되는 효과도 있다. 현재 한나라당은 현행 과세기준인 6억을 9억으로 늘리는 방안을 추진중인데, 이렇게 되면 사실상 종부세 과세대상은 18억 이상으로 늘어나게 된다.

정부는 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수, 다주택자 양도세 중과 등 현재 남아있는 규제들까지 모두 폐지하거나 완화할 기세다. 허태열 한나라당 최고위원은 <한국재경신문>과의 인터뷰에서 "분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 부담금제도 폐지 또는 완화 등 부동산 관련 규제완화를 위한 여러가지 움직임이 있다"고 밝혔다. 다주택자에 대한 양도세 중과부분도, 이미 나성린 의원이 2주택자에 대한 중과세를 폐지하고 3주택자 이상은 양도세율을 인하하는 법안을 발의해놓은 상태다.

"상식적인 투자자라면 지금 부동산에 투자하겠냐"

이렇게 정부 정책의 뼈대는 △부동산 시장의 침체를 막기위한 규제 폐지와 △그린벨트 해제, 아파트 공급 등 새로운 투기수요의 창출 △그리고 다주택자들의 매물을 막기 위한 세제개편으로 압축된다. 특히 부동산 거래가 급격히 줄어들면서, 주택 수요를 살리기 위해 다주택자, 고가주택 보유자 등 부동산 부자들을 위한 정책들이 대부분이다. IMF 이후 진정됐던 부동산 거품을 2000년대 들어 다시 키운 것이 투기적 수요라면 투기적 수요가 없이는 가격하락을 막을 수 없다는 판단일 것이다.

그러나 부풀대로 부풀어있는 부동산 시장의 거품을 유지하는 정책은 이미 실효성이 없는 것으로 판명되고 있다. 이미 정부가 사용할 수 있는 카드의 대부분이 나왔거나 예고된 상태지만, 부동산 가격은 하락에 하락을 거듭하고 있다.

오히려 정부의 부동산활성화 대책이 나올 때 마다 서울과 수도권의 매매가는 낙폭을 키우는 모습이었다. '닥터아파트'에 따르면 8·21대책 이후의 가격하락은 0.06%였으나 9·1대책이 나온 후에는 0.17%였다. 또 9·19대책 이후는 0.21%, 9·23대책 이후는 0.26%, 10·21대책 후에는 -0.68%까지 내려갔다. 투기지역 및 투기과열지구 해제와 재건축 규제완화, 수도권전매제한 완화가 동시에 이뤄진 11·3 대책 이후에는 -0.45%로 낙폭이 조금 줄어드는 듯 했으나 2주 후부터 다시 하락폭은 커지고 있다.

이필상 고려대 교수는 "수요 기반이 취약한 상태에서 정부가 공급만 대대적으로 늘려 거꾸로 부동산시장을 붕괴시킬 수 있다"며 "경기가 침체의 수렁에 빠지고 부동산시장이 꺼지는 형국에 정부가 갖가지 공급 확대 정책을 내놓는 것은 아예 서브 프라임 사태를 확대 재생산해 터트리자는 것밖에 안 된다"고 말한다.

현재의 부동산 가격 하락이 세계 경기의 하강에 따른 디플레이션 과정이고, 국내적으로도 2000년 이후의 투기붐이 초래한 공급과잉에 따르는 가격조정이라면 규제완화나 새로운 물량공급은 해법이 될 수 없다.

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미국의 서브프라임 사태 이후 세계 각국의 부동산 가격이 동반 폭락하는 상황에서 부동산은 가장 위험한 자산 중의 하나로 전락한 상황이다. 취재과정에서 만난 한 부동산정보업체 애널리스트는 "큰 손들은 벌써 시장을 빠져나가서 부동산은 쳐다보지도 않는다"며 "포트폴리오 투자자들만이 남아있는 부동산 자산을 처분하기 위해 때를 보고 있다"고 전하기도 했다. 그는 또 "상식적인 투자자라면 지금 부동산에 투자하겠냐"고 반문하며 "내년 하반기에는 좋아지지 않겠냐고 말하지만 그건 어디까지나 희망사항일 뿐 세계 경기가 살아나지 않는 이상은 힘들다"고 말했다.

부동산 폭등과 폭락, 그 피해는 누가 책임지나

실효성은 없고 추세에 어긋나는 대책들이 쏟아지고 있지만, 특히 500만호 아파트 건설은 친여성향의 언론계나 학계 인사들에게서도 '번지수를 잘못 찾은 대책'으로 꼽힌다. 그렇지 않아도 공급 과잉으로 미분양 물량이 쌓여가는데 부동산 가격 폭락을 부추긴다는 것이다.

물론 정부의 의도와는 정반대로 공급과잉에 의해 부동산 가격이 하락한다면, 가격 하락 자체에 반대할 이유가 없다. 그러나 부동산 시장에 대한 억지 부양정책이 국민 경제 전반에 더 큰 재앙을 몰고 온다는 지적에는 귀기울일 필요가 있다. 무엇보다 부동산 부양으로 이득을 보는 이들은 따로 있지만, 부동산 폭등 혹은 폭락으로 인한 피해는 투기에 가담하지 않은 1주택자나 무주택자들에게도 돌아오기 때문이다.

이와 관련해 홍종학 경원대 경제학 교수(경실련)는 "정부에서 LTV나 DTI 때문에 괜찮다고 하면서도 이 규제들을 없애버린 것을 보면 현재의 정책들이 얼마나 사기에 가까운 지 알 수 있다"며 "투기를 부추겨서 거품을 2년, 3년 유지할 수는 있겠지만 더 크게 망할 수 밖에 없다"고 말했다.

홍종학 교수는 "지금 해야하는 것은 투기를 하고 집값을 폭등시킨 다주택자를 지원하는 것이 아니라, 다주택자를 제외한 1주택자의 대출 이자를 보전해주고 세입자를 보호해주는 방식으로 바뀌어야 한다"고 지적했다.

"투기 거래자의 손실을 왜 국민이 책임지나"

• 독립된 민간 싱크탱크를 표방하는 <김광수경제연구소>는, 2000년 출범 이후 지속적으로 부동산 투기가 자본경제의 소비활동에 미치는 악영향을 지적하며 부동산 버블을 발생시켜서는 안된다고 경고해왔다. '버블은 안된다'에서 '버블은 깨뜨려야 한다'로 변하기까지 부동산 가격이 폭등하는 동안, 김광수연구소의 일관된 주장의 하나는 "투기 거래자의 손실을 왜 대다수 국민이 피해를 보면서까지 책임지느냐"는 것이다.
  
  참여정부하 두번째 부동산 폭등기(2005년-2006)를 앞둔, 2004년 8월 '10.29 부동산종합대책'(분양권 전매금지, 재건축개발이익환수 등)의 후퇴 조짐을 비판한 글에서 김광수 소장은 다음과 같이주장한 바 있다. "대다수 서민들은 집 한 채 갖고 있는데 값이 오른다고 부자가 되고 값이 내린다고 가난해지고 하지 않는다" 때문에 "부동산 값이 20% 떨어진다고 해도 자산경제 전체의 95% 가량은 가격상승 때와 마찬가지로 호가만이 가격상승 이전의 상태로 되돌아가는 것에 불과하다"는 것이다.
  
  김광수 소장은 "물론 상투를 잡은 투기 거래자의 손실은 불가피하다"며 "하지만 자기 욕심으로 떼돈을 벌겠다고 한 행위에 대해 왜 대다수 국민들이 피해를 보면서까지 책임을 져줘야 하나. 그런 식이면 집 값이 폭등해서 생기는 성실한 근로소득자의 피해는 정부가 왜 책임지지 않느냐"고 꼬집었다. 선대인 부소장도 최근 월간<말> 12월호를 통해 "현 정부는 단기 충격을 최소화한다는 명목으로 장래 돌아올 한국경제의 충격을 최대화하는 방향으로 가고 있다"며 "경제적 약자에게는 쥐꼬리만한 예산을 지원하면서, 도덕적 해이에 빠진 건설업계 복지에 골몰하는 정부는 과연 누구를 위한 정부냐"고 비판한 바 있다.

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