부동산시장 억지 부양정책 더 큰 재앙 몰고온다

부동산 시장 전망 논쟁은 끝났다
부동산 폭락이 가속화하고 있다. 강남 집값의 선행지표인 은마아파트는 전용면적 77㎡가 한 달 새 1억이 떨어지는 등 바닥을 가늠할 수 없는 형국이다. 금융위기가 본격화된 9월 24일∼11월 19일까지 두 달 새 강남구 대단지 아파트는 10% 가까이 폭락했다. ‘부동산써브’가 이 기간 서울 지역 118만여 가구를 대상으로 조사한 바에 따르면 대단지일수록(2,000가구 이상 4.89%), 고가아파트가 많을수록(강남 9.88%, 서초 8.58%, 양천 8.4%) 하락세가 뚜렷했다. 국내 부동산 시장에 대한 전망은 얼마 전까지만 해도 집을 싸게 살 기회라느니 바닥을 쳤다느니 하는 강세론과, 하락이 불가피하다는 약세론이 부딪히는 모습이었다. 그러나 최근에는 완만한 하락이냐 폭락이냐일 뿐 하락이라는 방향성에 대해서는 의견이 모아지고 있다.
부동산의 실제 가격 추이를 정부 공식 통계로 파악하기는 쉽지 않다. ‘10월 신고분 아파트 실거래가 자료’를 국토해양부가 이달 18일 공개한 바 있으나, 거래시점과 공개 사이에 45일에서 90일까지의 시차가 발생하는 데다 기준(한국감정원의 인정범위)을 벗어나는 급매물들을 포함하지 않아 실제 거래가격과는 큰 차이가 발생한다.
9월 이후 주택시장에는 급매물, 급급매물이 쏟아지며 가격하락이 이어지고 있다.
부동산 전문가들은 버블세븐 지역의 경우 고점 대비 25~30%의 가격하락이 발생한 것으로 보고 있다. 참여정부 말 투기가 기승을 부렸던 목동 용인 분당의 경우 현재 30% 넘게 급락한 아파트들이 출현하고 있다. 현재와 같은 급락장에서는 가격 전망조차 무의미하다는 게 대체적인 분위기다. 닥터아파트 이진영 리서치팀장은 “정부의 정책에도 불구하고 거래는 거의 일어나지 않고 부동산 하락세가 멈추지 않는다”며 “전망이 가히 좋지 않다. 경제가 살아나지 않는 이상 힘들다고 본다”고 말했다.
스피드뱅크 함종영 시황분석팀장도 “전반적인 경기침체나 금융 쪽 상황이 안 좋아서 매수세가 살아날 요인이 형성되지 않는다”며 “개인적으로는 내년 상반기에도 하향할 가능성이 크고 시장상황이 좋아진다고 전제하면 약보합세를 보일 것”이라고 밝혔다.
부동산 폭락의 징후는 곳곳에서 확인할 수 있다. 일단 대세하락 전망이 주류인 가운데 나타나는 극심한 거래 부진이다. 서울 수도권과 지방을 가리지 않고, 매수세는 없고 매물만 쌓이면서 다시 가격하락이 이어지고 있다. 위 ‘10월 신고분 아파트 실거래가 자료’에 따르면 8월과 9월 계약분이 절반 이상 포함되어 있다는 것을 감안하더라도, 거래량은 유례없는 감소세에 있다. 강남구 개포동에 위치한 한 공인중개사 대표는 “가격이 억 단위로 떨어지니까 물어보는 사람도 없다”며 “IMF 때도 이렇지 않았는데 지금은 그냥 올스톱이라고 보면 된다”고 분위기를 전했다.
미분양 물량도 쏟아져 나오면서 공급 과잉 상태를 고착화하고 있다. 9월까지 건교부가 집계한 전국의 미분양 아파트는 16만 호가량이지만, 통계에 잡히지 않는 물량을 포함하면 30만 호에 달하는 것으로 추정된다. 미분양은 지방의 경우가 더 심각해 이미 수년간 공급과잉 상태가 지속되고 있다. 또 ‘2기 신도시 개발계획’에 따라 올해 말부터 2011년까지 57만 호가량의 입주 물량이 쏟아질 예정이다. 여기에 더해 이명박 정부는 ‘9?9 주택공급 대책’에서 10년간 500만 호를 짓겠다는 계획을 내놓은 바 있다.
반면 인구 감소와 구매력 저하에 의해 주택에 대한 수요는 줄어들 가능성이 크다. 현대경제연구원은 2010년 베이비 붐 세대가 평균 퇴직 연령(56세)에 도달하면서 소득 감소로 인한 매물 증가와 공급과잉 현상이 나타날 것이라고 지적했다. 김광수 경제연구소 선대인 부소장도 “2013년이면 주택 수요층의 중핵을 이루는 35~55세의 연령대가 급격히 줄어드는 현상이 시작된다”며 “더구나 이후 주택 수요층에 진입할 ‘88만 원 세대’는 은퇴하는 베이비 붐 세대의 주택 매물을 받아줄 경제적 여력이 없다”고 밝혔다.
전 세계적인 경기침체도 가격 하락의 원인으로 작용하고 있다. 실물경제가 하강국면에 들어서면 수익률과 임대료 하락 등으로 부동산 가격 역시 떨어질 수밖에 없다. 또한 한국 부동산 시장은 IMF 이후 소위 ‘글로벌 동조화’ 현상이 강해지고 있는 것으로 분석된다. 때문에 세계적인 부동산 하락추세에서 한국은 이미 본격적인 폭락세를 보이고 있는 미국, 영국의 전철을 밟을 가능성이 높다는 것이다. 홍종학 경원대 경제학 교수(경실련)는 “주택가격이 올라가면 연착륙은 없다는 경고를 수년 동안 했다”며 “실거래하는 사람들은 지금처럼 높은 가격에 사려하지 않고 투기로 오른 가격은 투기로 유지될 수밖에 없다. 일본과 같은 부동산 디플레이션은 이미 우려가 아니라 진행 중”이라고 밝혔다.

투기꾼들이 집값 폭락도 부른다
2001년 3월 은마아파트 31평(101㎡)의 매매가는 2억 3천만 원. 그런데 2001~2003년, 다시 2005~2006년 두 번의 집값 폭등이 지난 2006년 11월 은마아파트의 31평의 가격은 11억 6천만 원이었다. 현재의 전 세계적인 경제위기는 97년 동아시아 지역을 강타한 경제위기보다 그 파고가 높을 것으로 예상되고 있다. 97년 12월 은마아파트 31평의 가격은 2001년 3월보다 약간 낮은 2억 2천만 원. 집값이 어디까지 폭락할지를 가늠해볼 수 있는 수치다.
2000년대 초반과 비교해 2배 이상 증가한 가계부채는 660조 원으로 한 가구당 4천만 원에 달하며, 이 가운데 229조 원이 주택담보대출이다. 집값이 계속 떨어지면 이자부담은 더 커지고 매물은 늘어나게 된다. 그러면 다시 가격은 하락하기 때문에 가격하락 ? 투매 ? 가격하락의 사이클을 낳게 된다.
실제로 버블 세븐 지역을 중심으로 아파트의 가격 하락은 이어지고 거래는 없고 매물만 증가하는 현상이 목격되고 있다. 크게 다주택자와 1가구 1주택자, 그리고 세입자로 나눠보면 가격 하락이 어떻게 매물의 출회로 이어지는지 알 수 있다.
사례1. 다주택자 K씨:은퇴생활자인 K씨는 2007년 봄, 당시까지 거주하던 은마아파트 31평(101㎡)을 전세 2억에 내놨다. 그는 은행대출 4억 등 7억을 차입해 용인 성복동 푸르지오 61평(201㎡)을 11억에 구입해 입주했다. 그러나 그가 거주하고 있는 용인의 아파트는 7억 원까지 가격이 떨어졌다. 이른바 ‘상투’를 잡은 그의 용인 아파트는 가격이 더 떨어지면 채무액에도 미치지 못하는 깡통 주택이 될 상황이다. K씨는 한 달 400만 원을 훌쩍 넘는 이자 부담에서 벗어나기 위해 한때 11억이 넘었던 은마아파트를 8억 5천만 원에 내놓았으나 매수자는 나타나지 않고 있다.
다주택자인 그는 올해 초 종부세를 피하기 위해 은마아파트를 처분할까 고민했었지만 1억 이상 떨어진 시세 때문에 포기했었다. 이명박 정부 하에서 부동산 규제가 완화되면 가격이 다시 올라갈 것처럼 보였고, 10억 원은 깨지 않을 거라는 기대가 있었다. 지금은 일찌감치 팔지 못한 것 때문에 그는 후회가 막심하다. 2억 넘게 가격이 추가 하락했지만 K씨는 하루라도 빨리 매수자가 나타나기를 기다리고 있다.
K씨와 같은 사례는 부지기수다. 송파구 잠실동의 한 공인중개사는 “최근에도 융자 5~6억을 낀 35평형 소유자가 8억 6천에 겨우 팔았다. 이자 부담이 크다 보니 아직 시세로는 9억을 잡지만 더 떨어지기 전에 처분한 것”이라고 말했다.
사례2. 1주택자 P씨:1가구 1주택자들 중에도 2005~
2006년 집값 상승기의 끝무렵에 막차를 타거나, 그 이후 가격이 많이 내렸다고 판단하고 집을 산 사례가 많이 있었다.
송파구 신천동 진주아파트에 사는 P씨의 경우는 2006년 여름 길음동 23평 아파트를 처분하고 융자 5억을 끼고 9억 2천만 원에 현재의 아파트를 사서 지금껏 거주하고 있다. 33평(109㎡)형인 그의 아파트는 한때 매매가가 12억 가까이 치솟았으나 지금은 8억에도 안 팔린다는 얘기를 듣고 있다. 대출금리도 갈수록 올라서 이자비용만 한 달에 330만 원 가까이 소요되고 있다.
중학교에 다니는 자녀가 둘인 P씨는 자녀교육을 생각해서 큰 맘 먹고 강남에 입성했지만 지금은 집값이 어디까지 떨어질까 걱정이다. 최근까지도 인근 주민들은 잠실 제2롯데월드와 지하철역 신규개통 등이 있어 가격하락세가 곧 바닥을 칠 것이라고 생각했었다. 그러나 그런 기대와 달리 가격하락은 더욱 가파라지고 있다. 이자비용까지 2억 넘게 손해를 본 그는 현재 ‘8억에라도 그냥 내놓을까’ 고민하고 있다.
물론 이런 사례는 1주택자들 가운데 극히 일부일 뿐이다. 실제로 1주택자들이 주로 거주하는 지역에서는 급매물이나 초급매물을 찾아보기가 쉽지 않다. 성북구 돈암동과 동소문동의 매물을 주로 취급하는 한 공인중개사는 “여기는 시장 자체가 투자지역이라기보다 실수요자들이 사는 지역”이라며 “급매물은 없고 이자 부담 때문에 집을 내놓는 사람도 아직은 없는 것 같다”고 말했다.
사례3. 세입자 L씨:L씨는 강남구 세입자다. 집값이 가장 비싼 강남구에 왜 전세를 들어가느냐고 할지 모르지만, 강남의 아파트 소유자들은 투기를 목적으로 하는 경우가 많아서 오히려 세입자들이 더 많다. L씨는 오로지 아들 교육 때문에 안양에 있는 아파트를 팔아버리고 2007년초 서초구 잠원동 동아아파트 32평(105㎡)에 들어왔다. 당시 전세금이 3억 2천만 원이었다.
문제는 집값이 하락하면서 자칫 전세금을 떼일지도 모른다는 것이다. L씨가 살고 있는 아파트의 소유자는 2006년 말 4억 가까운 대출을 끼고 9억 원에 이 아파트를 샀는데, 최근 가격이 급락하면서 7억 원에도 매수자가 나타나지 않고 있다. 집 주인이 주택담보대출을 받은 게 전세계약보다 먼저이므로, 만일 아파트가 경매에라도 넘어가게 되면 전세금을 온전히 돌려받을 수 없다. 부동산 가격 하락이 극심해지면서 최근 경매시장에서의 낙찰가율은 60%(감정가 대비 낙찰가) 선으로 떨어졌고 절반 가격에 나오는 물량도 적지 않다. L씨의 경우엔 그나마 나은 편으로 강남지역 아파트 소유자들 중에는 제2금융권을 포함해 예전 집값의 80~90%까지 대출받은 경우도 상당하다. 최근 전세가격이 7~8천만 원씩 급락하면서 L씨는 내년초에 다른 곳으로 이사할 계획이지만, 제때 전세금을 받을 수 있을지 걱정이다.
세입자들의 경우에는 집값 하락에 따른 직접적인 손실은 없지만, 주택 소유자가 주택담보대출을 상환하지 못해 경매에 넘어갈 경우에는 보증금을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 10월 기준으로 보면, 경매에 넘어간 부동산 중 낙찰가액이 채무액보다 낮을 경우가 40%에 이르면서 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 잇따라 발생하고 있다. 한편 부동산 시장이 하락국면에 들어가면 전세값도 하락하기 때문에, 집주인은 전세값을 낮춰서 재계약 맺거나 전세보증금을 빼줘야 한다. 강남권만 보자면 1년 새 전세가가 1억 이상 하락하면서 주택 소유자들을 압박하는 요인이 되고 있다.
집값 하락에 따른 각각의 케이스별 반응과 관련해 스피드뱅크 함종영 시황분석팀장은 “압구정과 은마를 비교해보면 같은 재건축이라도 1주택자가 많은 압구정은 가격이 잘 안 떨어진다”며 “시장이 악화되면 주택을 여러 채 갖고 있는 다주택자들의 매물 출시로 가격이 더 떨어진다”고 말했다. 부동산114 김규정 차장도 “1주택 실거주자는 부담이 덜하지만 다주택자는 가격 하락시 영향을 더 많이 받고 매물 출시도 다주택자 중심으로 진행될 가능성 높다”며 “장기 보유가치가 적고 대출 등 추가 부담이 많은 것 위주로 출시될 것”이라고 말했다.
다주택자들은 투자가 목적이기 때문에 대세 하락장이라는 판단이 서면 손해가 났더라도 시세보다 낮은 가격에 매물을 내놓는다. 더 큰 손해를 피하기 위한 이른바 ‘손절매’다. 집값을 폭등시켰던 것과 마찬가지로 집값 폭락을 부르는 것 또한 다주택자들인 셈이다.

부동산 대책, 1주택자·무주택자에 초점 맞춰야
부동산 경기의 급전직하로 다주택자들의 매물이 증가하자, 정부 대책은 다주택자들을 시장으로 끌어들이는 데 초점이 맞춰졌다. 정부는 또 올 6월부터 ‘11? 경제난국극복종합대책’까지 총 7차례나 부동산 대책들을 쏟아냈다. 재건축 투기 붐을 조금이나마 눌러왔던 규제들은 폐지되거나 대폭 완화됐다. 조합원 지위 양도가 허용되고 재건축 후분양제와 임대주택 의무비율(25%)이 폐지됐으며, 소형평형 의무비율이 완화되고 용적률은 상향됐다. 아파트 분양시장을 떠받치고 자금을 끌어대기 위한 대책들도 쏟아져 나왔다. 수도권의 분양권 전매제한이 유명무실한 수준으로 완화됐고, 강남 서초 송파를 제외한 주택투기지역 및 투기과열지구가 모두 해제됐다. 새로운 부동산 수요를 만들기 위한 그린벨트 해제와 대규모 아파트 공급계획도 발표됐다. 부동산 부자들에 대한 세제혜택도 늘었다. 1주택자 양도세 면제 범위는 9억으로 상향 조정됐고, 상속겵叢㈋셈꼭?하향됐으며 상속공제제도 신설, 지방 주택에 대한 양도세 감면이 이루어진다. 여기에 종부세의 가구별 합산이 위헌 판결을 받았으니, 종부세 과세대상은 6억에서 12억으로 상향되는 효과도 있다. 정부는 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수, 다주택자 양도세 중과 등 현재 남아 있는 규제들까지 모두 폐지하거나 완화할 기세다.
그러나 부풀 대로 부풀어 있는 부동산 시장의 거품을 유지하는 정책은 이미 실효성이 없는 것으로 판명되고 있다. 이미 정부가 사용할 수 있는 카드의 대부분이 나왔거나 예고된 상태지만, 부동산 가격은 하락에 하락을 거듭하고 있다. 오히려 정부의 부동산활성화 대책이 나올 때마다 서울과 수도권의 매매가는 낙폭을 키우는 모습이었다.
이필상 고려대 교수는 “수요 기반이 취약한 상태에서 정부가 공급만 대대적으로 늘려 거꾸로 부동산 시장을 붕괴시킬 수 있다”며 “경기가 침체의 수렁에 빠지고 부동산 시장이 꺼지는 형국에 정부가 갖가지 공급 확대 정책을 내놓는 것은 아예 서브프라임 사태를 확대 재생산해 터트리자는 것밖에 안 된다”고 말한다.
현재의 부동산 가격 하락이 세계 경기의 하강에 따른 디플레이션 과정이고, 국내적으로도 2000년 이후의 투기 붐이 초래한 공급과잉에 따르는 가격조정이라면 규제완화나 새로운 물량공급은 해법이 될 수 없다. 미국의 서브프라임 사태 이후 세계 각국의 부동산 가격이 동반 폭락하는 상황에서 부동산은 가장 위험한 자산 중의 하나로 전락한 상황이다. 취재과정에서 만난 한 부동산정보업체 애널리스트는 “큰 손들은 벌써 시장을 빠져나가서 부동산은 쳐다보지도 않는다”며 “포트폴리오 투자자들만이 남아 있는 부동산 자산을 처분하기 위해 때를 보고 있다”고 전하기도 했다. 실효성은 없고 추세에 어긋나는 대책들이 쏟아지고 있지만, 특히 500만 호 아파트 건설은 친여성향의 언론계나 학계 인사들에게서도 ‘번지 수를 잘못 찾은 대책’으로 꼽힌다. 그렇지 않아도 공급 과잉으로 미분양 물량이 쌓여가는데 부동산 가격 폭락을 부추긴다는 것이다.
물론 정부의 의도와는 정반대로 공급과잉에 의해 부동산 가격이 하락한다면, 가격 하락 자체에 반대할 이유가 없다. 그러나 부동산 시장에 대한 억지 부양정책이 국민 경제 전반에 더 큰 재앙을 몰고 온다는 지적에는 귀 기울일 필요가 있다.
홍종학 교수는 “정부에서 LTV나 DTI 때문에 괜찮다고 하면서도 이 규제들을 없애버린 것을 보면 현재의 정책들이 얼마나 사기에 가까운지 알 수 있다” “투기를 부추겨서 거품을 2~3년 유지할 수는 있겠지만 더 크게 망할 수밖에 없다”고 말했다. 그는 “지금 해야 하는 것은 투기를 하고 집값을 폭등시킨 다주택자를 지원하는 것이 아닌, 다주택자를 제외한 1주택자의 대출 이자를 보전해주고 세입자를 보호해주는 방식으로 바뀌어야 한다”고 지적했다.

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